A
Wie unterscheiden sich Nominal- und Effektivzins?
Baufinanzierer sollten beim Kreditvergleich vor allem auf den Effektivzins achten, da er bereits die meisten Kostenfaktoren vom Darlehen enthält. Er berücksichtigt den Zeitpunkt der Zahlung, verrechnet die Zins- und Zinstilgungsleitungen, Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren, das Disagio sowie die Zinsbindungsfrist. Der Nominalzinssatz bezeichnet hingegen lediglich den Nennbetrag vom Kredit und gibt keinen Aufschluss darüber, wie viel der Kunde unterm Strich zahlt. Doch Vorsicht: Auch der Effektivzins gibt nur scheinbar den gesamten finanziellen Aufwand an. Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen oder Schätzkosten sind in ihm nicht enthalten.
B
Mit welchen Nebenkosten müssen Eigenheimbauer rechnen?
Die Erfahrung zeigt: Baufinanzierer sollten stets Nebenkosten in Höhe von einem Zehntel der Kaufkosten einrechnen.
C
Was bezeichnet die Bank als Disagio?
Kreditinstitute bezeichnen als Disagio den Differenzbetrag zwischen Darlehenssumme und Auszahlungssumme. Banken zahlen beispielsweise bei einem Disagio von zwei Prozent vom Darlehen 98 Prozent der Darlehenssumme an den Kunden aus. Der Kunde wiederum muss das volle Darlehen zurückzahlen, also auch die zwei Prozent, die er nicht erhält. Die Differenz zwischen den Summen kommt zustande, da die Banken das Darlehen mit Bearbeitungsgebühren oder vorweggenommene Zinsen verrechnen. Für Baufinanzierer ist ein Disagio ungünstig, da er es steuerlich beim Finanzamt nicht geltend machen kann.
D
Welcher Anfangstilgungssatz ist günstig?
Bei der Baufinanzierung gilt es Grundsatz: Der Eigenheimbauer sollte die Anfangstilgung davon abhängig machen, wie viel Eigenkapital er in die Finanzierung mit eingebracht hat. Ebenso entscheidend ist die Höhe seines regelmäßigen Einkommens. Banken bieten ihren Kunden bei einer Laufzeit von 30 Jahren meist eine Anfangstilgung von einem Prozent an. Wer viel Eigenkapital mitbringt, für den ist eingangs eine höhere Tilgung günstiger. Der Grund: Die Zinsbelastung sinkt mit der Höhe der Anfangstilgung. Wer beispielsweise zunächst vier Prozent Zinsen zahlt für 50 000 Euro, kann seine Laufzeit halbieren. Der Vorteil: Er zahlt am Ende über 50 Prozent weniger Zinsen.
E
Wie hoch sollte das Eigenkapital bei der Baufinanzierung sein?
Baufinanzierer sollten möglichst viel Eigenkapital mitbringen, da sie so das Ausfallrisiko bei den Banken reduzieren. So können sie deutlich bessere Konditionen aushandeln als Kunden mit wenig Eigenkapital. Allgemein gilt die Faustregel: Eigenheimbauer sollten beim Kauf oder Bau eines Hauses, das sie selbst nutzen möchten, mindestens 20 Prozent des Kapitals mitbringen.
F
Lohnt sich eine Sondertilgung?
Baufinanzierer sollten sich beim Kreditgeber auch darüber informieren, ob sie auch früher als vereinbart ihr Darlehen tilgen können. Hier erheben Banken zwar zusätzliche Gebühren, um Verluste auszugleichen. Eine Sondertilgung kann sich jedoch trotzdem lohnen, wenn die Zinsen auf dem Markt erheblich günstiger sind, als der vereinbarte Zinssatz. Einige Bankhäuser bieten eine jährliche Sondertilgung bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme und Aufschlag an. Hier lohnt sich im Vorfeld der Kreditvergleich.
G
Welche Zinsbindungsfrist lohnt sich?
Lange Zinsbindungsfristen haben den Vorteil, dass der monatliche finanzielle Aufwand für den Kunden niedrig bleibt. Damit bieten sie ihm eine höhere Sicherheit, dass er sich die Tilgungsrate auch bei schlechterer Einkommenslage noch leisten kann. Jedoch zahlt er über die gesamte Laufzeit gesehen mehr als bei einer kürzeren Bindung. Dazu besteht das Risiko, dass er bei sinkenden Zinsen auf dem Markt, von der Vergünstigung nicht profitiert. Deshalb sollten Baufinanzierer stets auf eines achten: Langfristige Zinsbindungen lohnen sich nur in Zeiten mit niedrigen Zinsen. Oftmals macht es sich auch bezahlt, das Darlehen in Teilbeträge mit unterschiedlichen Laufzeiten aufzuteilen, so verteilt sich das Kostenrisiko.
